首进广州：全國(guó)首座大悦汇看(kàn)点解析

在过去的2022年(nián)，华南區(qū)域商业迎来一(yī)系列重大利好，引发了(le)行(xíng)业和(hé)市场的广泛关注。

先是4月20日大悦城控股商业与黃(huáng)埔文化集团签订轻资产管理输出协議(yì)，将在黃(huáng)埔區(qū)科学城落地(dì)全新产品

「大悦汇」，标志着大悦城正式进驻广州。                                                                                       

而后，太古地(dì)产与深圳福田區(qū)签署战略合作(zuò)协議(yì)，北京华联（SKP所属集团）与广州市政府签署战略框架协議(yì)，           

太古地(dì)产加码广州、将在聚龙湾打造高端滨水商业地(dì)标，华润万象生活将首进广州、在白鹅潭打造高端商业综合体……

可(kě)以说，华南商业的跃迁，已近在眼前。

而对于拉開(kāi)這(zhè)一(yī)系列利好消息序幕的大悦城来说，广州黃(huáng)埔大悦汇的意义十分重大：

大悦城控股商业首进广州的第一(yī)个作(zuò)品；

大悦城控股商业在华南的首个轻资产项目；

全新产品线「大悦汇」的首次落地(dì)；

大悦城控股商业华南大區(qū)首秀（将于今年(nián)率先亮相）……

接下(xià)来，我们将对這(zhè)座备受关注的大悦汇进行(xíng)一(yī)次全面梳理，希望能(néng)给到关注大悦城以及华南市场的诸位以参考。

看(kàn)点1：全新产品线「大悦汇」

相较于以18-35岁城市新生代及青年(nián)為(wèi)核心客群、打造城市级時(shí)尚潮流中心的大悦城，全新产品大悦汇的显著差

异主要(yào)体现在客群结构和(hé)定位两大维度：                                                                                                 

從(cóng)客群结构来看(kàn)，大悦汇主要(yào)面向项目周边25-45岁城市新中产及家庭客群，他(tā)们的显著特征是注重生活品质，

既悦己享受，也重視(shì)与家人(rén)、朋(péng)友(yǒu)的情感连接；                                                                                       

從(cóng)定位来看(kàn)，大悦汇以「生活文化」為(wèi)品牌本质，以區(qū)域客群的高頻(pín)美好生活需求為(wèi)经营导向，旨在提供生活化、

情感性的服务体验。                                                                                                                                 

延续以上(shàng)两大维度的特征，大悦汇在空間(jiān)场景上(shàng)更注重休憩和(hé)社交氛围的营造，在品牌组合上(shàng)因地(dì)制宜、更具灵

活性，旨在為(wèi)周边客群提供丰富的生活体验。                                                                                           

简言之，「一(yī)城一(yī)色」的大悦城在引领城市的時(shí)尚潮流走向，而大悦汇则旨在提升所在區(qū)域/社區(qū)的生活幸福感。

看(kàn)点2：「事业高地(dì)」与

「生活洼地(dì)」反差下(xià)的黃(huáng)埔科学城

近两年(nián)我因工(gōng)作(zuò)关系多次造访广州黃(huáng)埔科学城，总体感受是：這(zhè)里适合搞事业，但(dàn)不适合生活。

在以烟火(huǒ)气著称的广州，黃(huáng)埔科学城略显格格不入。

從(cóng)各项數(shù)据来看(kàn)，黃(huáng)埔區(qū)以及其发展重心科学城无疑是「事业高地(dì)」：

-2022年(nián)广州黃(huáng)埔區(qū)实现GDP4313.76亿元，仅次于天河區(qū)，且已形成5大千亿级和(hé)3大五百亿级产业集群；                                         

-截至目前，黃(huáng)埔區(qū)已集聚中小企业超4万家，高新技術(shù)企业超2,500家，國(guó)家级专精特新「小巨人(rén)」企业61家，國(guó)家级「单项冠军」18家；

-黃(huáng)埔區(qū)正着力打造以大湾區(qū)國(guó)创中心等為(wèi)引领的「2+3+N」战略科技创新平台集群，集聚各类科研机构超1,000家，                               

新型研发机构集聚度和(hé)创新能(néng)力处在全國(guó)前列。                                                                                                                             

*黃(huáng)埔科学城｜图据网络

但(dàn)從(cóng)生活体验来看(kàn)，黃(huáng)埔科学城却是仅能(néng)满足基本需求的「生活洼地(dì)」：區(qū)域內(nèi)商业以写字楼底商為(wèi)主，充斥着

各色奶茶店、小型快(kuài)餐店；现有為(wèi)數(shù)不多的购物(wù)中心亦是目的性消費(fèi)居多。                                                  

在黃(huáng)埔科学城工(gōng)作(zuò)的朋(péng)友(yǒu)对我说，時(shí)常感觉這(zhè)是一(yī)座「白领工(gōng)厂」，虽然這(zhè)里日夜灯火(huǒ)通(tōng)明(míng)，但(dàn)并不是「万家灯

火(huǒ)」的生活气息，也没有可(kě)以「喘息」片刻的地(dì)方，是一(yī)个不想多待片刻的「工(gōng)作(zuò)场所」。                            

有着相似感受的还有周边的住户，一(yī)位朋(péng)友(yǒu)告诉我住在黃(huáng)埔最头疼的是没有地(dì)方吃饭、逛街，開(kāi)车去天河又是各

种停车难、排队久。                                                                                                                             

*据相关數(shù)据，黃(huáng)埔科学城周边有54个住宅小區(qū)，其中12个配有别墅户型。

对大悦汇来说，「事业高地(dì)」与「生活洼地(dì)」反差下(xià)的黃(huáng)埔科学城，是其阐述「生活文化」品牌本质的上(shàng)佳选择，

甚至可(kě)以说是量身定制之选。                                                                                                                    

而且，黃(huáng)埔科学城兼具商务客群和(hé)家庭客群的特征，不仅可(kě)為(wèi)项目提供稳定、多元的客流，也将打磨大悦汇為(wèi)不

同类型客群提供「触手可(kě)及的美好生活」的能(néng)力，是這(zhè)一(yī)产品线走向更大市场的理想「实验基地(dì)」。                

看(kàn)点3：看(kàn)点颇多的空間(jiān)改造

广州黃(huáng)埔大悦汇操盘团队面对的是一(yī)个商业面积6万方、地(dì)铁21号线「神舟路」上(shàng)盖、地(dì)下(xià)2层地(dì)上(shàng)4层半的项目，

從(cóng)區(qū)位和(hé)空間(jiān)来看(kàn)优势显著                                                                                                                        

區(qū)位：连接天河核心區(qū)与黃(huáng)埔科学城腹地(dì)，可(kě)通(tōng)过地(dì)铁21号线以及横贯黃(huáng)埔科学城的科学大道(dào)-開(kāi)泰大道(dào)等便捷的

地(dì)面交通(tōng)辐射區(qū)域，可(kě)便捷吸纳全域客流（项目周边常驻人(rén)口约25万）                                                                        

空間(jiān)：拥有总面积近5,000m²公共空間(jiān)，包括1个站前广场、1个天台花园以及可(kě)串联整个园區(qū)的3大下(xià)沉广场，

立体空間(jiān)可(kě)营造极佳的游逛探索体验。                                                                                 

然而由于种种原因，项目原有的优势并未得到充分发挥，比如(rú)建筑外(wài)立面沿主干道(dào)科学大道(dào)展開(kāi)，原本可(kě)借由极

佳的展示面和(hé)可(kě)見(jiàn)度打造區(qū)域地(dì)标，但(dàn)却维持在与周边写字楼相似的風(fēng)格；                                                   

以及，公共空間(jiān)原本可(kě)開(kāi)发為(wèi)周边客群进入项目的重要(yào)节点，和(hé)引导顾客游逛动线的重要(yào)场景，然而却由于缺乏

管理而基本处于荒置状态。                                                                                                                    

*项目改造前实景图

针对上(shàng)述情况，操盘团队对整体空間(jiān)进行(xíng)了(le)针对性的「扬長(cháng)改造」，大致分五个层面。

1）改造外(wài)立面凸显地(dì)标属性

以干净利落、可(kě)見(jiàn)度极佳的玻璃幕墙替代原有大面积封闭的外(wài)立面，并引入了(le)黃(huáng)埔區(qū)首个裸眼3D大屏

（亦是大悦城体系內(nèi)首个亮相），与周边写字楼形成显著差异，强化商业氛围；                                      

2）焕新屋顶公园展示属地(dì)文化

除了(le)对屋顶公园的整体改造（包括原有的转角处、阶梯空間(jiān)），以綠(lǜ)植景观优化场景、提升休闲氛围外(wài)，还结合两大

主力店广州酒家和(hé)覔書(shū)店的文化气质，打造岭南文化立体彩绘墙，与裸眼3D大屏形成視(shì)觉呼应；                      

*上(shàng)图為(wèi)广州酒家效果图，下(xià)图為(wèi)覔書(shū)店效果图

3）更新室內(nèi)空間(jiān)呈现强主题品位空間(jiān)

对地(dì)上(shàng)三层分别以水、金(jīn)、光(guāng)元素為(wèi)主题进行(xíng)整体打造，且每层楼均配有艺術(shù)装饰，契合周边客群对空間(jiān)的「品位」追求；

*上(shàng)图為(wèi)L1层意向图，下(xià)图為(wèi)L2层意向图｜仅供参考

4）营造三大下(xià)沉广场强化生活气息

针对三大下(xià)沉广场嵌入地(dì)下(xià)、贯穿园區(qū)的「隐藏彩蛋」特性及高可(kě)达性（其中两大广场连通(tōng)地(dì)铁站人(rén)流量最大的地(dì)铁口），

分别以「逐光(guāng)」、「听潮」、「迎風(fēng)」為(wèi)主题，配合大型艺術(shù)装置以及綠(lǜ)植景观，营造触手可(kě)及的生活气息和(hé)舒适休 

憩及社交氛围；                                                                                                                                           

5）升级地(dì)下(xià)通(tōng)道(dào)提升游逛体验

面积2万方的B1-B2层地(dì)下(xià)通(tōng)道(dào)与下(xià)沉广场相连，是项目「隐藏彩蛋」空間(jiān)的主体，在对其升级中，操盘团队延续   

下(xià)沉广场的休憩氛围，将其打造為(wèi)自(zì)然生态元主题街區(qū)，以采光(guāng)天井、綠(lǜ)植以及星光(guāng)灯点缀其間(jiān)，提升了(le)游逛体验。

*效果图仅供参考

「扬長(cháng)改造」后，「三大下(xià)沉广场+2万方地(dì)下(xià)通(tōng)道(dào)」将如(rú)同毛细血管般贯穿整个园區(qū)，叠加地(dì)上(shàng)4层半的低(dī)      

压迫感层高，以及站前广场+裸眼3D巨幕+屋顶公园的纵向空間(jiān)，将使得项目在空間(jiān)上(shàng)呈现强烈的易到达性，

更像是融入园區(qū)的公共空間(jiān)。                                                                                                             

看(kàn)点4：高属地(dì)契合度的品牌组合

空間(jiān)场景之外(wài)，大悦汇「生活文化」品牌本质的另一(yī)大集中体现是独特的品牌组合，同時(shí)這(zhè)也是对其「得意生

活社交场」SLOGAN的最好阐述。                                                                                                      

*SLOGAN普通(tōng)话的含义是「称心满意，达到心里预期而欢畅」；粤语（dak1 ji3 ）的含义是「有趣、特别、令人(rén)感兴趣」。

從(cóng)业态构成及占比来看(kàn)，项目主要(yào)业态為(wèi)餐饮、娱樂(yuè)及服务等，其中餐饮占比近半，既有广府菜，也有湘菜、

东北烤肉、杭帮菜、西(xī)北菜等，可(kě)满足来自(zì)天南海(hǎi)北的「新广州人(rén)」的味蕾。                                            

回归到对「生活文化」品牌本质的「解题思路」来看(kàn)，高頻(pín)刚需的餐饮无疑是聚集人(rén)气、营造區(qū)域生活气息的第一(yī)步。

具体到门店，從(cóng)已露出的信息来看(kàn)，除了(le)引入大比例的首店，操盘团队还從(cóng)周边客群需求出发与品牌方共创、

提升属地(dì)契合度：太二酸菜鱼、西(xī)塔老(lǎo)太太等连锁餐饮品牌专门為(wèi)项目定制了(le)包間(jiān)。                                  

從(cóng)主力店来看(kàn)，项目的三大主力店分别為(wèi)金(jīn)声金(jīn)逸电影院（黃(huáng)埔首店）、覔書(shū)店（广州首店）、一(yī)年(nián)四季·24小時(shí)智   

能(néng)健身，三大次主力店则是优衣库、广州酒家、星聚会KTV，覆盖了(le)周边客群的餐饮、娱樂(yuè)、健身、休闲等需求。

在我看(kàn)来，广州黃(huáng)埔大悦汇在品牌组合维度最大的特点是高属地(dì)契合度，至少(shǎo)体现在两个层面——

首先是对城市性格的理解：广州是一(yī)座历史文化底蕴深厚、具有浓郁生活气息的城市，既有快(kuài)节奏的一(yī)面也有慢(màn)

生活的一(yī)面，「既要(yào)奋斗也要(yào)好好生活」是广州人(rén)的共识；                                                                        

其次是对區(qū)域客群特征的了(le)解：作(zuò)為(wèi)人(rén)才涌入的核心區(qū)域之一(yī)，近年(nián)来黃(huáng)埔區(qū)吸纳了(le)數(shù)量可(kě)观的高学历、高净值

的「新广州人(rén)」，他(tā)们既希望融入本地(dì)生活、体验广府文化和(hé)美食，也希望能(néng)够享受到一(yī)线城市的便利和(hé)多样性

生活方式。                                                                                                                                          

比如(rú)，项目引入的金(jīn)声金(jīn)逸电影院是广州老(lǎo)牌戏院金(jīn)声电影院与金(jīn)逸影城的共创之作(zuò)，為(wèi)广州「首个独具现代西(xī)

关色彩的电影院」，集电影、艺術(shù)、展览与一(yī)体，可(kě)開(kāi)展一(yī)系列融合传统经典与现代潮流的活动。                   

相较而言，覔書(shū)店、星聚会KTV、一(yī)年(nián)四季·24小時(shí)智能(néng)健身则是可(kě)满足「新广州人(rén)」生活方式的「新势力」。

*覔書(shū)店剧场效果图｜效果图仅供参考

看(kàn)点5：深耕会員(yuán)的深度运营思路

在运营层面，除了(le)常规的会員(yuán)体系外(wài)，广州黃(huáng)埔大悦汇还根据周边高新园區(qū)、企业及商务人(rén)群集聚的特点，開(kāi)创

了(le)企业会員(yuán)运营体系「企悦CLUB」，包含TO C端的企业員(yuán)工(gōng)权益，以及TO B端的企业定制服务。                 

*「企悦CLUB」是一(yī)站式全场景企业員(yuán)工(gōng)福利平台，通(tōng)过整合以大悦汇為(wèi)核心的全链路多渠道(dào)资源，构筑企业員(yuán)工(gōng)福利服务全

场景，覆盖員(yuán)工(gōng)工(gōng)作(zuò)/生活个性化需求，助力企业提高員(yuán)工(gōng)幸福感和(hé)归属感。

TO C端的企业員(yuán)工(gōng)权益在常规会員(yuán)体系折扣权益基础上(shàng)推出企业会員(yuán)日（权益加磅）、企业会員(yuán)年(nián)度盛典（线下(xià)活 

动）以及企业专属勋章(zhāng)等全新形式。                                                                                                         

TO B端的企业定制服务指结合场內(nèi)消費(fèi)场景及品牌门店，业主黃(huáng)埔文化集团，中粮集团产业链以及园區(qū)內(nèi)的企业

资源，為(wèi)企业提供定制服务，形成定制化方案——

比如(rú)，可(kě)满足企业团建/集采的美食（早午晚餐、商户宴請(qǐng)、商户洽谈等）、购物(wù)集采（企业員(yuán)工(gōng)礼品、商务礼品、工(gōng)服定

制等）、娱樂(yuè)团建（欢唱、活动、出行(xíng)、健身等）、企业下(xià)午茶（茶饮烘培）、场地(dì)出行(xíng)（企业会議(yì)/活动等）等需求。  

甚至，广州黃(huáng)埔大悦汇还专门為(wèi)企业会員(yuán)配置了(le)公关经理，可(kě)根据需求进行(xíng)产品组合，形成定制化方案。          

可(kě)以说，企业会員(yuán)运营模式不仅是项目会員(yuán)体系的亮点，可(kě)有效激活周边企业客群的消費(fèi)活力，也是大悦城体系 

內(nèi)的首次尝试，是对大悦城服务体系的升级和(hé)丰富，体现了(le)新产品线的创新性。                                             

通(tōng)过「企悦CLUB」，广州黃(huáng)埔大悦汇也在帮助不同企业建立连接，成為(wèi)企业間(jiān)的交流平台，不仅体现了(le)项目深度

运营的能(néng)力，也有助于营造联系更加密切的黃(huáng)埔科学城「大社區(qū)」，进而推动建立具有人(rén)情味的「公共生活」。  

*在「春日唤醒计划」活动中，广州黃(huáng)埔大悦汇成功实现了(le)极飞科技、梅赛德斯奔驰与云升科学园的联动

看(kàn)点6：注重属地(dì)文化的推广思路

推广维度，广州黃(huáng)埔大悦汇将在导入大悦城控股的集团资源、開(kāi)展城市级青年(nián)潮流活动基础上(shàng)，通(tōng)过自(zì)主举办以

及联动场內(nèi)商户、园區(qū)企业等形式举办强属地(dì)文化特征的圈层活动，而业主黃(huáng)埔文化集团的属地(dì)文化资源也将成

為(wèi)重要(yào)加持。                                                                                                                                      

自(zì)主举办：广州黃(huáng)埔大悦汇将推出原创活动品牌「汇有好市」市集，结合不同的节点持续运营、更新市集主题，

為(wèi)周边白领及居民提供丰富的场景和(hé)消費(fèi)体验；                                                         

联动：结合场內(nèi)商户及自(zì)有资源開(kāi)展丰富的生活方式活动，如(rú)联动金(jīn)声金(jīn)逸电影院举办天台观影会/主题电影展/

 脱口秀/舞(wǔ)台剧等，联动一(yī)年(nián)四季健身房举办户外(wài)瑜伽，联动太二酸菜鱼、霸王茶姬、BENCH COFFEE等品牌落

地(dì)限時(shí)快(kuài)闪活动等；                                                                                                                             

业主加持：落地(dì)汉服文化节、非遗市集、电影展、灯光(guāng)秀、草坪音樂(yuè)会等大型属地(dì)文化活动，进一(yī)步提升项目声

 量及影响力。                                                                                                                                       

据了(le)解，项目将在运营期內(nèi)保持每周举办活动的頻(pín)率，以兼具密度和(hé)质量的推广活动丰富黃(huáng)埔科学城片區(qū)白领及居民的生活。

可(kě)以初步断定，這(zhè)一(yī)推广思路不仅能(néng)够帮助项目周边的「新广州人(rén)」建立属地(dì)文化认同感，还将成為(wèi)项目的高识别度标签，   

后期极有可(kě)能(néng)赢得更广泛客群的关注和(hé)到访。

2022年(nián)，大悦城控股推出「大悦汇」产品线，引发了(le)行(xíng)业的广泛关注。

從(cóng)即将亮相的大悦汇首个项目「广州黃(huáng)埔大悦汇」来看(kàn)，這(zhè)一(yī)产品线一(yī)方面承袭了(le)大悦城長(cháng)期以来的精品思路深入生活本身，

将品质生活方式带给更大范围的客群；                                                                                                                      

另一(yī)方面也延续了(le)其创新基因（比如(rú)广州黃(huáng)埔大悦汇在系统內(nèi)首个亮相的裸眼3D大屏、首个企业会員(yuán)体系），极有可(kě)能(néng)将反向赋能(néng)其  

他(tā)产品线，推动整体更新迭代。                                                                                                                                

在华南以及整个大湾區(qū)迎来空前发展机遇的当下(xià)，在國(guó)內(nèi)最具生活气息的广州，在有「生活洼地(dì)」之称的黃(huáng)埔科学城，這(zhè)样   

一(yī)座以营造「美好生活场景」為(wèi)目标的全新产品线首个项目「广州黃(huáng)埔大悦汇」可(kě)以说是正当其時(shí)。                                  

对于全新产品线「大悦汇」的后续表现，CRR也将持续关注。